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3月最后兩天，北京、上海、重慶等直轄市和其他一線(xiàn)城市按規定出臺樓市調控地方版細則，加上此前廣東公布的調控細則，以及國務(wù)院規劃出臺不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度，從中央到地方，從限購、限貸到稅收、信息聯(lián)網(wǎng)，新一輪調控政策升級為“史上最嚴”，有望在二季度讓樓市停下上漲的腳步。

調控政策升級為“史上最嚴”

按照國務(wù)院規定，各直轄市、計劃單列市和省會(huì )城市（除拉薩外）一季度都要公布調控細則和價(jià)格調控目標。在廣東率先公布細則后，3月30日與31日，北京、上海、重慶、濟南、大連、合肥等城市都按時(shí)發(fā)布了樓市調控地方版細則。一系列“央地聯(lián)動(dòng)”的政策組合拳“出拳”迅猛，將從限購、限貸、稅收和住房信息聯(lián)網(wǎng)等方面全面升級調控。

首先是各地明確調控目標。針對北京細則中提到的“全市新建商品住房?jì)r(jià)格與2012年相比，要總體上保持穩定”，中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監張大偉認為，全國對于房?jì)r(jià)的控制目標，提得更多的是穩中有降，調控肯定會(huì )有效果。

其次，限購、限貸進(jìn)一步嚴格加強，再次顯示出政府調控決心，其中上海、重慶等地更是全面暫停第三套房房貸。偉業(yè)我愛(ài)我家集團市場(chǎng)研究院經(jīng)理程浩業(yè)表示，對單身人士限購的進(jìn)一步從嚴，不僅可以擠壓出一定的住房需求，還有助于進(jìn)一步遏制為購房而假離婚的情況大量出現，以抑制部分人群的投機行為。

另外，相關(guān)稅收政策和信息聯(lián)網(wǎng)手段，將全方位從預期上“催降”房?jì)r(jià)。從政策上看，各地不僅明確規定將嚴格按個(gè)人轉讓住房所得的20%征收個(gè)人所得稅，同時(shí)國務(wù)院明確要求在2014年6月底前出臺并實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度。

程浩業(yè)表示，限購政策短期內不會(huì )取消，再加上稅收以及住房信息系統聯(lián)網(wǎng)等政策，會(huì )讓二手房交易在短期內出現冰凍期，為市場(chǎng)降溫。

政策“組合拳”更加全面

除去上述政策，地方版細則中還包括保證供應、價(jià)格引導和打擊中介違法亂象等手段。

首先，地方版細則大多提出保證普通商品住房用地及中小戶(hù)型商品住房供應，完善住房保障體系建設。在穩定普通商品住房用地供應方面，上海明確提出將增加普通商品住房用地供應，北京則特別提出，要增加“自住型、改善型住房”的土地供應。在加快普通商品住房供應方面，兩市均表示將在開(kāi)發(fā)貸款方面，優(yōu)先支持中小套型住房套數達到項目開(kāi)發(fā)建設總套數70%以上的普通商品住房建設項目。

除此以外，在政策細節上，各地均要求加強對商品房銷(xiāo)售價(jià)格引導，繼續嚴格執行明碼標價(jià)、一房一價(jià)規定。上海更是要求，對擅自超過(guò)備案價(jià)格銷(xiāo)售，違反明碼標價(jià)，“一房一價(jià)”規定的，采取暫停網(wǎng)上簽約等措施，并依法嚴厲查處。同時(shí)，多地進(jìn)一步重申將嚴厲打擊開(kāi)發(fā)企業(yè)的違法違規行為，加強房地產(chǎn)經(jīng)紀活動(dòng)監管。

廣發(fā)證券房地產(chǎn)分析師沈愛(ài)卿認為，以上政策“組合拳”只要執行得力，就一定能夠穩定房?jì)r(jià)預期，實(shí)現調控目標。

房企與銀行或間接“配合”調控

就在調控政策陸續出臺、市場(chǎng)預期轉向之際，不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商卻逆勢上調銷(xiāo)售目標。萬(wàn)科、招商地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、碧桂園、保利地產(chǎn)等國內重量級開(kāi)發(fā)商最近半個(gè)月紛紛公布了2013年的銷(xiāo)售和開(kāi)發(fā)目標。大部分開(kāi)發(fā)商逆勢上調今年的開(kāi)發(fā)面積、銷(xiāo)售金額以及業(yè)績(jì)增長(cháng)指標。

根據逆勢上調的目標，房企加大借債力度和開(kāi)發(fā)增量。32家已公布年報的上市房企2012年末的總負債已超過(guò)7700億元，總的資產(chǎn)負債率高達72%以上。與此同時(shí)，這些公司手中存貨總計價(jià)值6092億元，較2011年末上升20%以上。

業(yè)內專(zhuān)家表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商存貨的大規模上升，并不是傳統意義上單純去囤積商品房，其意義還包含房企新獲取項目及在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的增加。浙商證券研究所所長(cháng)鄧宏光認為，房企在全國范圍內加大開(kāi)工建設，將對新房市場(chǎng)的供需平衡起到積極作用。

與此同時(shí)，地方版細則明確要求進(jìn)一步提高二套房貸首付款比例。對此，張大偉分析，這依然是加大利用信貸杠桿進(jìn)行投資投機行為。提高二套房首付比例的態(tài)度很明顯，這將給樓市降溫。

在這種情況下，四大行在3月下旬發(fā)布的年報中都紛紛表示，將“積極配合落實(shí)房地產(chǎn)調控政策”。而就在此前一段時(shí)間，不少股份制商業(yè)銀行曾經(jīng)加大對個(gè)人房貸的審核力度，并在一定程度上增加了貸款成本。對此，北京銀行一位一線(xiàn)人士表示，不管是二套房還是首套房，現在的貸款成本都有所上升，銀行更加謹慎，房貸總量或將有所下降。